Italienisches Immobilienrecht

Unsere Kanzlei ist insbesondere auch im Bereich des deutsch-italienischen Immobilienrechts seit mehr als 15 Jahren tätig und kann Sie diesbezüglich umfassend betreuen, von der ersten Beratung hinsichtlich grundlegender Fragestellungen beim Immobilienerwerb in Italien bis hin zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vor Ort in Italien. Ansprechpartner in Deutschland wird für Sie aber zu jeder Zeit ein Partner aus Deutschland sein. Im Einzelnen umfasst unser Leistungsspektrum hierbei folgendes:

• Anwaltliche Beratung bei Käufen und Verkäufen von Immobilien
• Vertragsgestaltung und -erstellung in deutscher und italienischer Sprache, sei es eines Vorvertrages sei es des endgültigen Kaufvertrages sowie auch Überprüfung bereits vorliegender Vorverträge bzw. Kaufverträge
• Umfassende Prüfung der notwendigen Dokumentation (Baugenehmigungen, Energieausweis etc.) sowie Überprüfung etwaig bestehender Belastungen (Dienstbarkeiten, Hypotheken etc.)
• schriftliche und telefonische Korrespondenz auf Italienisch mit dem Vertragspartner, dem Notar und gegebenenfalls Maklern bzw. italienischen Behörden
• Vorbereitung und Wahrnehmung von Notarterminen vor Ort in Italien.
• Abwicklung steuerlicher Fragestellungen/ steuerliche Betreuung über den italienischen Steuerberater/Partner unserer Kanzlei

Im Übrigen weisen wir darauf hin, dass wir jegliche Dokumente und Urkunden mittel unseres kanzleieigenen Übersetzungsbüros ins Deutsche bzw. ins Italienische übertragen können.

Wesentlich beim Kauf einer Immobilie in Italien ist der Umstand, dass dort regelmäßig ein Vorvertrag abgeschlossen wird. Mit diesem rechtsverbindlichen Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages. Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, dieses empfiehlt sich jedoch, da nur dann die Eintragung des Vorvertrages möglich ist und nur dann damit verbundene Schutzwirkungen gegenüber zwischenzeitlichen Verfügungen zu Gunsten Dritter erlangt werden können.

Bezüglich des Vorvertrages ist darauf hinzuweisen, dass aus diesem Vorvertrag bereits auf Erfüllung geklagt werden kann, nämlich auf Abschluss des endgültigen Vertrages. Gleichzeitig können aber bei Nichterfüllung der Verpflichtungen von einer Seite durch die andere Vertragspartei Schadenersatzansprüche gestellt werden.
Diese Ansprüche sind oftmals verbunden mit der im Rahmen eines Vorvertrages zu leistenden Anzahlung (caparra confirmatoria), die regelmäßig 10 % bis 30 % der gesamten Kaufpreissumme beträgt. Bei Nichterfüllung der aus dem Vorvertrag herrührenden Verpflichtungen kann dem Verkäufer dabei drohen, das Doppelte der erhaltenen Anzahlung an den Kaufinteressenten leisten zu müssen. Dieses ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn ein kurzfristiger Termin bis zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrages im Vorvertrag vereinbart wurde, gleichzeitig aber noch Dokumente bei den Behörden eingeholt werden müssen, deren Nichtvorliegen zu einer Verschiebung des Notartermins führen können, beispielsweise im Falle einer Heilungsgenehmigung (sanatoria) für in der Vergangenheit durchgeführte, nicht zugelassene Umbauten an einer Immobilie.
Zugleich besteht aber auch die Möglichkeit der Vereinbarung eines Reugeldes (caparra penitenziale), um sich als Käufer gegen den Rücktritt vom Verkauf seitens des Verkäufers abzusichern. Dieser müsste bei Rücktritt vom Vertrag das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten und würde im Gegenzug bei Rücktritt des Käufers vom Vertrag hingegen die Anzahlung behalten, ohne das Doppelte fordern zu können. Die Sinnhaftigkeit einer Klausel hängt mithin von der Position der Vertragspartei ab.

Für die Erstellung eines Vorvertrages benötigen wir jedenfalls die folgenden Informationen:

• Vollständiger Name und Anschriften der Vertragsparteien, sowie auch Geburtsdatum und Geburtsort
• Italienische Steuernummer (codice fiscale)
• Diese können wir für Sie einholen bei den italienischen Behörden
• Genaue Angabe des Kaufgegenstandes
• Die Auszüge aus den italienischen Immobilienregistern können wir ebenfalls für Sie einholen
• Angaben zu Kaufpreis und geplanten Zahlungsmodalitäten (Bar, Scheck etc.) sowie Anzahlungen bei Abschluss des Vorvertrages
•  Vorhandensein von Mängeln der Kaufsache, Angaben zum generellen Zustand der Immobilie
• Angaben zum beabsichtigten Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Hauptvertrages
• Eventuelle Garantieerklärungen des Verkäufers zu Lastenfreiheit des Grundstücks, Ordnungsge-mäßheit der Immobilie vor dem Hintergrund der baurechtlichen Bestimmungen (Baugenehmi-gung, Heilungsgenehmigung etc.)
• Vorhandensein etwaiger Lasten (z.B. Miet- oder Pachtverhältnisse, nachbarrechtliche Beschrän-kungen)

Nach Abschluss des Vorvertrages ist sodann auch der endgültige Kaufvertrag vorzubereiten bzw. mit dem Notariat hinsichtlich des Entwurfs des Vertrages zu korrespondieren. Bereits überprüft worden sein sollte zu diesem Zeitpunkt das italienische Kataster (catasto) bzw. auch das Liegenschaftsregister (registro immobiliare), aus welchen ersichtlich ist, wer Eigentümer der Immobilie ist und welche Belastungen vorliegen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass ein Grundbuch, wie es in Deutschland existiert, nur in den ehemals österreichischen Besitzungen in Italien, also insbesondere Südtirol und Teilen von Venetien, vorhanden ist. Die sonstigen Immobilienregister in Italien haben nicht den gleichen Rang wie das deutsche Grundbuch, insbesondere hat eine Eintragung dort auch keine eigentumsbegründende Wirkung. Diese tritt vielmehr bereits mit Abschluss des Kaufvertrages ein, auch wenn der Eigentümer noch nicht in das Register eingetragen worden sein sollte.

1. Steuern auf Immobilien in Italien

Bezüglich der beim Immobilienkauf zu zahlenden Steuern ist darauf hinzuweisen, dass zu deren Berechnung auf den Katasterwert abzustellen ist. Dieser ist regelmäßig nicht unerheblich niedriger als der tatsächliche Immobilienwert, aus welchen sich hingegen die Notargebühren berechnen.

Für Immobilien in Italien sind jährlich Steuern zu zahlen, vergleichbar der deutschen Grundsteuer, deren Höhe von der Art der Nutzung (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung) abhängt und durch die jeweilige Gemeinde in einem bestimmten Rahmen erhört oder gesenkt werden kann. Die fälligen Zahlungen werden regelmäßig in zwei Raten geleistet.

2. Korrespondenz mit italienischen Steuerbehörden

Gerne stehen wir Ihnen auch zur Verfügung bezüglich der Korrespondenz mit den italienischen Steuerbehörden, um die Zustellung von Steuerdokumenten zu gewährleisten. Als besonderer Service können wir darauf verweisen, dass bei Beauftragung unserer Kanzlei auch ein italienischer Steuerberater zur Verfügung steht, über welchen die steuerlichen Fragen abgewickelt werden können. Sämtliche Tätigkeiten können daher aus einer Hand angeboten und betreut werden.

3. Steuern bei Vermietung von Immobilien in Italien

In Italien ist eine Registrierungspflicht für Mietverträge vorgesehen, wenn diese für mehr als 30 Tage abgeschlossen werden. Werden mehrere Mietverträge zu der gleichen Immobilie abgeschlossen, auch mit verschiedenen Personen, wird die Dauer der einzelnen Mietverträge summiert. Eine Registrierungspflicht ist in diesem Fall dann gegeben, wenn die Verträge insgesamt eine Dauer von 30 Tagen überschreiten. Dann müsste für jeden einzelnen Vertrag eine Registrierung erfolgen, wobei grundsätzlich 2 % des Mietzinses als Registrierungsgebühr anfallen, zumindest aber nicht weniger als EUR 67,00 für jeden einzelnen Mietvertrag. Die Hälfte dieser Gebühren ist grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung muss bis zum 30. September jeden Jahres eine Einkommenssteuererklärung in Italien vorgelegt werden. Die erzielten Einkünfte sind unabhängig von der Dauer des Vertrages einkommensteuerpflichtig, es sei denn der Steuerpflichtige hat keinerlei andere Einkünfte in Italien und die Einkünfte aus der Vermietung überschreiten nicht den Betrag in Höhe von jährlich EUR 500,00. Die Steuersätze betragen je nach Höhe der Einkünfte in vier Stufen 23, 27, 38 oder 43 %. Es wird zudem ein Freibetrag in Höhe von 5 % der Einkünfte abgezogen, der nicht der Besteuerung unterliegt.

Zugleich gibt es die Möglichkeit, dass ein Einheitssteuersatz („Cedolare secca“) gewählt wird, bei welchem 21 % auf die gesamten Mieteinkünfte erhoben werden. Bei dieser Option aber ist es nicht möglich, einen langfristigen Mietvertrag an die jährlich steigenden Lebenshaltungskosten (gemäß des sog. ISTAT-Index) anzupassen.

4. Vermeidung der Doppelbesteuerung

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung ist auf das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abzustellen, nach welchem Einkünfte, welche aus unbeweglichem Vermögen durch eine in einem Vertragsstaat (hier: Deutschland) ansässigen Personen bezogen werden, im anderen Staat (hier: Italien) besteuert werden können, wenn sich im letzteren Staat die Immobilie befindet, aus welcher Mieteinkünfte herrühren. Konkret bedeutet dies, dass die Bundesrepublik Deutschland die in Italien aus Mieteinnahmen erzielten Einkünfte nicht mehr besteuert, diese allerdings zur Festsetzung des Steuersatzes heranziehen kann. Somit kann aufgrund der erzielten Einnahmen in Italien durch den deutschen Fiskus ein höherer Steuersatz festgesetzt werden, der aber nur auf die Einkünfte angewendet würde, die in Deutschland erzielt wurden.