Infos zum Vorvertrag (contratto preliminare) im italienischen Immobilienrecht (12. June 2013)

In Italien geht das Eigentum an der verkauften Sache bereits im Moment der Einigung auf den Käufer über. Aus diesem Grund ist es absolut üblich, dass die Parteien zunächst einen Vorvertrag schließen, um den Vertragsinhalt bereits grob festzulegen und zwischenzeitlich die erforderlichen Formalitäten erledigen und Dokumente beschaffen zu können. Der Vorvertrag enthält bereits alle wesentlichen Vereinbarungen, die anschließend auch im Hauptvertrag festgehalten werden sollen. Er entfaltet auch bereits dieselbe Bindungswirkung wie der Hauptvertrag. Der Käufer muss daher genau überprüfen, welche Inhalte in den Vorvertrag aufgenommen werden sollen und welche Konditionen für ihn für den Abschluss des Vertrages unabdingbar sind.

Wirkung des Vorvertrages
Mit dem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien, einen endgültigen Vertrag zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zu schließen. Sofern sich eine Partei weigert, den Hauptvertrag abzuschließen, kann aus dem Vorvertrag nicht nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, sondern bereits auf die Wirkung des verweigerten Hauptvertrages – also die Übereignung des Grundstücks bzw. die Zahlung des Kaufpreises (Art. 2932 CC).
Form des Vorvertrages
Damit der Vorvertrag zwischen den Parteien rechtsverbindlich wird, muss er zumindest schriftlich (scrittura privata, Art. 2702ff.) abgeschlossen werden (Art. 1531 CC). Eine Verletzung dieser Formvorschrift macht den Vertrag unwirksam.
Kaufvertrag (rogito)
Auch wenn der zwischen den Parteien geschlossene Vorvertrag bereits eine Bindung herbeiführte, so müssen die Parteien noch einen Kaufvertrag schließen, um die Eigentumsübertragung zu bewirken. Der Abschluss des Hauptkaufvertrages ist die Erfüllung des Vorvertrages. Inhaltlich bestätigt der Hauptkaufvertrag den Vorvertrag lediglich.
Formvorschriften
Für den Kaufvertrag über ein Grundstück ist gem. Art. 1350 Nr. 1 CC entweder die öffentliche Beurkundung des Vertrages (Art. 2699ff. CC) oder das Erstellen einer privatschriftlichen Vereinbarung (Art. 2702ff.) erforderlich. Im letzten Falle reicht es wenn die Unterschriften beglaubigt werden.

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