Infos zu Immobilienverträgen in der Schweiz und Italien (12. June 2013)

Das internationale Immobilienvertragsrecht mit besonderer Berücksichtigung der italienisch schweizerischen Rechtsbeziehungen
I. Das anwendbare Recht bei internationalen Immobiliengeschäften
1. Einführung

Die vorliegende Kurzübersicht zum internationalen Immobilienrecht betrifft die Frage, welches Recht anwendbar ist, wenn ein Immobilienerwerb länderübergreifend stattfindet, also z. B. ein Italiener an einen Schweizer ein in Italien belegenes Grundstück veräußert oder zu kaufen beabsichtigt.

Es ist dabei zwischen dem Vertrag als Abrede mit Wirkung nur zwischen den Parteien, in dem sich die Parteien gegenseitig zur Übertragung des Eigentums und zur Kaufpreiszahlung verpflichten sowie sonstige Modalitäten vereinbaren können, und der tatsächlichen Erfüllung des Vertrags durch die Übertragung des Eigentums an der Immobilie als Rechtsposition vom Verkäufer auf den Käufer mit Wirkung gegenüber jedermann, zu trennen.

Die erste Frage betrifft das Vertragsrecht, die zweite Frage das sog. Sachenrecht. Beim Immobilienkauf mit Auslandsbezug kann diese Trennung dazu führen, dass auf den vertragsrechtlichen Teil und den sachenrechtlichen Teil eines einzigen Immobilienkaufes die Rechtsordnungen zweier verschiedener Staaten Anwendung finden.

2. Grundsätze

Unabhängig davon, ob ein Schweizer, Deutscher oder Österreicher als Käufer eines in Italien belegenen Grundstücks auftritt, gilt der Grundsatz, dass die Parteien hinsichtlich der Ausgestaltung des Vertrages und des auf den Vertrag anwendbaren Rechts eine freie Rechtswahl zwischen dem jeweiligen Heimatrecht und dem italienischen Recht treffen können (Art. 57 italienisches IPRG i.V.m. Art. 3ff. der Konvention von Rom vom 19.06.1980, Art. 119 Abs. 2 schweizerisches IPRG, Art. 27 EGBGB, § 35 österreichisches IPRG). Nach dem gewählten Vertragsrecht bemisst sich dann u. a. die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vertrag angefochten werden kann, wann der Käufer wegen eines Mangels mindern oder zurücktreten kann oder ob er Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen fordern kann, nicht jedoch, wann und unter welchen Voraussetzungen der Käufer tatsächlich Eigentümer wird.

Merke:
Die Wahl des Vertragsrechts sollte tunlichst schriftlich, am besten in der Vertragsurkunde, festgehalten werden, um spätere Unklarheiten und Streitpunkte von vornherein auszuschließen.

Wenn keine Rechtswahl getroffen wurde, findet das Recht Anwendung, das am Ort der Immobilie gilt (Art. 4 Abs. 3 der o.g. Konvention von Rom, Art. 119 Abs. 1 schweizerisches IPRG, Art. 28 Abs. 3 EGBGB, § 31 österreichisches IPRG).

3. Die Erfüllung des Kaufvertrags

Demgegenüber muss die Erfüllung des Kaufvertrags, d. h. die tatsächliche Übertragung des Eigentums an dem verkauften Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer zwingend nach italienischem Recht erfolgen (Art. 51 Abs. 2 italienisches IPRG, Art. 99 Abs. 1 schweizerisches IPRG, Art. 43 Abs. 1 EGBGB, § 31 österreichisches IPRG).

Beispiel: Auch wenn zwei Schweizer in der Schweiz einen Kaufvertrag über ein italienisches Grundstück schließen und sich auf die Anwendbarkeit schweizerischen Rechts einigen, kann sich ihre Rechtswahl nicht auf die als Erfüllung des Vertrags vorzunehmende Übertragungshandlung beziehen. Der Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer und die Umschreibung in die italienischen Liegenschaftsregister und Kataster erfolgen zwingend nach italienischem Recht.

Hier ist also eine Rechtswahl nicht zulässig. Das italienische Recht setzt für die Eigentumsübertragung den Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrags voraus. Erfüllt der Kaufvertrag, mag er auch ansonsten den Vorgaben oder Inhalten des schweizerischen, deutschen oder österreichischen Rechts folgen, diese Voraussetzungen, kann er nach italienischem Recht einen automatischen Eigentumsübergang bewirken.

Merke:
Hinsichtlich des auf den Vertrag anzuwendenden Rechts ist eine Rechtswahl möglich, wohingegen auf die Erfüllung, also die Eigentumsübertragung und Umschreibung stets italienisches Recht angewendet werden muss, wenn die Immobilie in Italien belegen ist.

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