Internationales Immobilienrecht: Italien (12. Juni 2013)

Internationales Recht
Unabhängig davon, ob ein Schweizer, Deutscher oder Österreicher als Käufer eines in Italien belegenen Grundstücks auftritt, gilt der Grundsatz, dass die Parteien hinsichtlich der Ausgestaltung des Vertrages und des auf den Vertrag anwendbaren Rechts eine freie Rechtswahl zwischen dem jeweiligen Heimatrecht und dem italienischen Recht treffen können (Art. 57 italienisches IPRG i.V.m. Art. 3ff. der Konvention von Rom vom 19.06.1980, Art. 119 Abs. 2 schweizerisches IPRG, Art. 27 EGBGB, § 35 österreichisches IPRG).

Nach dem gewählten Vertragsrecht bemisst sich dann u. a. die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vertrag angefochten werden kann, wann der Käufer wegen eines Mangels mindern oder zurücktreten kann oder ob er Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen fordern kann, nicht jedoch, wann und unter welchen Voraussetzungen der Käufer tatsächlich Eigentümer wird. Demgegenüber muss die Erfüllung des Kaufvertrags, d. h. die tatsächliche Übertragung des Eigentums an dem verkauften Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer zwingend nach italienischem Recht erfolgen (Art. 51 Abs. 2 italienisches IPRG, Art. 99 Abs. 1 schweizerisches IPRG, Art. 43 Abs. 1 EGBGB, § 31 österreichisches IPRG).

Beispiel: Auch wenn zwei Deutsche in Deutschland einen Kaufvertrag über ein italienisches Grundstück schließen und sich auf die Anwendbarkeit deutschen Rechts einigen, kann sich ihre Rechtswahl nicht auf die als Erfüllung des Vertrags vorzunehmende Übertragungshandlung beziehen. Der Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer und die Umschreibung in die italienischen Liegenschaftsregister und Kataster erfolgen zwingend nach italienischem Recht.

Hier ist also eine Rechtswahl nicht zulässig. Das italienische Recht setzt für die Eigentumsübertragung den Abschluss eines schriftlichen Kaufvertrags voraus. Erfüllt der Kaufvertrag, mag er auch ansonsten den Vorgaben oder Inhalten des schweizerischen, deutschen oder österreichischen Rechts folgen, diese Voraussetzungen, kann er nach italienischem Recht einen automatischen Eigentumsübergang bewirken. Nach dem gewählten Vertragsrecht bemisst sich dann u. a. die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vertrag angefochten werden kann, wann der Käufer wegen eines Mangels mindern oder zurücktreten kann oder ob er Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen fordern kann, nicht jedoch, wann und unter welchen Voraussetzungen der Käufer tatsächlich Eigentümer wird.

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