Immobilienerwerb von Schweizern in Italien (12. Juni 2013)

Beispiel:
Ein Schweizer kauft ein Italien belegenes Grundstück. Der Kaufvertrag wird in der Schweiz abgeschlossen. Hier stellt sich die Frage nach dem auf den Erwerb anwendbaren Recht. In Betracht kommt die Anwendung schweizerischen oder italienischen Rechts.

1. Vertragsrecht
Wenn ein Schweizer eine in Italien belegene Immobilie erwirbt, so können die Parteien auch nach dem schweizerischen Recht für das auf den Vertrag anwendbare Recht zwischen dem schweizerischen und dem italienischen Recht wählen (§ 119 Abs. 2 schweizerisches IPRG). Die Rechtswahl sollte unbedingt schriftlich erfolgen und mit dem Kaufvertrag verbunden werden.

Haben die Parteien keine Rechtswahl getroffen, so gilt automatisch italienisches Recht als das am Belegenheitsort (lex rei sitae) der Immobilie geltende Recht, auch wenn der Kaufvertrag in der Schweiz oder in einem anderen Land geschlossen worden sein sollte.

Merke:
Es ist immer sinnvoll, eine Rechtswahl zu treffen und dabei das vertrautere bzw. günstigere nationale Recht für anwendbar zu erklären. Insbesondere wenn der Kaufvertrag zwischen zwei in der Schweiz ansässigen Schweizern geschlossen wird, sollte schweizerisches Recht gewählt werden, um sprachliche, praktische und rechtliche Probleme bei der Umsetzung des Vertrages zu minimieren.
2. Formerfordernisse
Hinsichtlich der Form des Kaufvertrags, d. h. der Frage, ob er notariell beurkundet werden muss oder ob Schriftform bzw. sogar mündliche Vereinbarung genügt, ist es ausreichend, wenn entweder die Formerfordernisse des italienischen Rechts (Schriftform, siehe dazu unten S. 68f.) oder die Formerfordernisse des am Ort des Vertragsabschlusses geltenden Rechts eingehalten werden. Schweizerisches Recht sieht ebenfalls die Schriftform vor.
3. Eigentumsübertragung
Der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer, also die Erfüllung eines Kaufvertrags, erfolgt hingegen auch aus schweizerischer Sicht zwingend nach italienischem Recht. Eine Rechtswahl ist hier nicht möglich. Die Parteien müssen das Eigentum an der Immobilie daher nach den Voraussetzungen des italienischen Rechts übertragen, wofür in Italien, der schriftliche Abschluss eines Kaufvertrags genügt.
Beispiel:
Wenn ein Schweizer in der Schweiz mit einem anderen Schweizer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück in Italien schließt und die Parteien die Anwendung schweizerischen Rechts wählen
  • - ist der Vertrag in jedem Fall formgültig, weil er sowohl die Anforderungen schweizerischen als auch die des italienischen Rechts erfüllt,
  • - findet auf den Vertrag und seine Abwicklung schweizerisches Recht Anwendung und
  • - geht das Grundstück sofort in das Eigentum des Käufers über, weil hierfür nach dem auf die Übertragung zwingend anwendbaren italienischem Recht der zumindest schriftlich abgefasste Kaufvertrag genügt.

Interessanter Artikel?

Weitere Informationen zur interessanten Kanzlei erhalten Sie hier.