Die Übertragung von Immobilien in Italien (12. Juni 2013)

I. Einleitung
Für viele Deutsche, die es ähnlich wie Goethe immer wieder in den Süden zieht, stellt sich früher oder später die Frage, ob sich ein Immobilienerwerb in Italien lohnt und insbesondere, ob und mit welchen rechtlichen und steuerrechtlichen Besonderheiten in Italien zu rechnen ist. Gerade durch die italienische Steuerrechtsreform ist nun, durch den weitgehenden Wegfall von Erb- und Schenkungssteuer, ein besonderer Anreiz auch für ausländische Investoren geschaffen worden. Der nachfolgende Beitrag stellt die rechtlichen und steuerrechtlichen Besonderheiten im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Italien kurz dar.
II. Übertragungstatbestände
Regelmäßig erfolgt der Erwerb von Grundeigentum durch Vertrag, entgeltlich oder als Schenkung, oder als Erwerb von Todes wegen im Wege der Erbschaft oder des Vermächtnisses.
1.Entgeltlicher Erwerb
Im deutschen Recht vollzieht sich der Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch. Im italienischen Privatrecht herrscht hingegen das Konsensualprinzip vor (Art. 1376 Codice Civile), wonach eine Rechtsänderung bereits mit dem Abschluss des hierauf gerichteten Vertrages eintritt. Verträge, die das Eigentum an Grundstücken übertragen, müssen für ihre Wirksamkeit in einer öffentlichen Urkunde oder einem privatschriftlichen Vertrag abgeschlossen werden (Art. 1350 Nr. 1 Codice Civile). Beim Spezieskauf, was beim Grundstückskauf regelmäßig der Fall ist, da ein bestimmtes Grundstück übertragen werden soll, geht das Eigentum an der Kaufsache somit im Zeitpunkt der wirksamen Einigung auf den Käufer über (Art. 1326 Abs. 1 Codice Civile). Der Verkäufer ist schuldrechtlich nur noch zur Übergabe verpflichtet (Art. 1476 Nr. 1 Codice Civile).

Die Eintragung der Rechtsänderung ist zwar obligatorisch (Art. 2643 Nr. 1 Codice Civile), um dem Publizitätsprinzip Rechnung zu tragen, hat beim Erwerb von Grundeigentum jedoch nur deklaratorische Wirkung. Die Nichtbeachtung des Eintragungserfordernisses führt daher nicht zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit des Vertrages zwischen den Parteien, sondern nur zur sog. „inopponibilità“, d. h. das erworbene Recht kann Dritten, deren Recht bereits eingetragen ist, nicht entgegengehalten werden (Art. 2644 Codice Civile). Dies ermöglicht den gutgläubigen gut gläubigen Erwerb durch Dritte. Ist nach einem Kaufvertrag über ein Grundstück eine Eintragung nicht erfolgt, und verkauft der Veräußerer dieses an einen Dritten weiter, so kann der Ersterwerber dem Zweiterwerber seine Eigentümerstellung nicht entgegenhalten, wenn letzterer eingetragen wurde. Der Erwerb von Immobilien wird in ein Immobilienregister („registro immobiliare“), in dessen Bezirk das betreffende Grundstück belegen ist, eingetragen. Eingetragen werden diejenigen Personen, die das Rechtsgeschäft abgeschlossen haben, das der Eintragung bedarf. Technische angaben zum Grundstück finden sich in dem von der Katasterbehörde ausgegebenen „certificato catastale“.
2. Unentgeltlicher Erwerb
a) Erbfall
Auch im italienischen Erbrecht folgen der bzw. die Erben in die gesamte rechtliche Stellung des Erblassers nach (Universalsukzession, Art. 456 Codice Civile). Im Gegensatz zum deutschen Recht handelt es sich hierbei nicht um einen sog. Vonselbsterwerb, bei welchem der Erwerb der zum Nachlass gehörigen Gegenstände ohne weiteres mit dem Erbfall erfolgt. Für den Erwerb der Erbschaft ist vielmehr ein Willensakt, nämlich die Annahme derselben erforderlich (Art. 459 Codice Civile). Folglich erwirbt der Erbe das Eigentum an einem Grundstück erst mit der Annahme der Erbschaft. Die Eintragung der Annahmeerklärung ist ebenfalls obligatorisch (Art. 2648 Codice Civile), hat jedoch auch hier lediglich deklaratorische Wirkung. Der Vermächtnisnehmer hingegen erwirbt den vermachten Gegenstand unabhängig von einer Annahmeerklärung ipso iure bereits mit dem Eintritt des Erbfalles (Art. 649 Codice Civile).

b) Schenkung
Die Schenkung von Grundstücken muss, um wirksam zu sein, in einer öffentlichen Urkunde erfolgen (Art. 782 Codice Civile). Im Gegensatz zum Erwerb durch Kaufvertrag ist der schenkweise Erwerb durch privatschriftliche Urkunde nicht möglich. Ein Formverstoß führt vielmehr zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.
III. Steuerrecht
1. Entgeltliche Übertragung von Grundeigentum
In Italien löst bei der entgeltlichen Übertragung von Grundeigentum eine Registersteuer (nach dem Gesetz vom 26. April 1986, Nr. 131) sowie eine Hypothekar- und Katastersteuer (nach dem Gesetz vom 31. Oktober 1990, Nr. 347) aus. Die Registersteuer belastet den Übergang von Vermögenswerten, während die Hypothekar- und Katastersteuer bei der Eintragung der Übertragung oder Änderung eines Rechts in ein öffentliches Liegenschaftsregister anfällt. Die Höhe der Registersteuer hängt von der Art der übertragenen Immobilie (Gebäude oder Grundstück, bebaubar oder unbebaubar) ab, während die Hypothekar- und Katastersteuer ausgehend vom Verkehrswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage 3 % beträgt (2% Hypothekarsteuer, 1 % Katastersteuer). Soweit es sich bei der entgeltlich übertragenen Immobilie um eine Erstwohnung handelt, ist hiervon abweichend lediglich eine pauschale Hypothekar- und Katastersteuer von jeweils 129,11 Euro zu entrichten; die Registersteuer beträgt nur 3 %. Der Erwerb eines Eigenheims soll so durch die Reduzierung der steuerlichen Belastung privilegiert werden.

Den entgeltlichen Grundstückserwerben in steuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt, ist der Erwerb einer Immobilie durch Schenkung, wenn deren Wert über 180 754 Euro/514 440 Euro für Personen mit schwerer Behinderung liegt, und der Begünstigte weder Ehegatte des Schenkers, noch Verwandter in gerader Linie oder Verwandter bis zum vierten Grade ist. Ist der Veräußerer mehrwertsteuerpflichtig, hat er je nach Nutzungsart einen Satz von 10 % bzw. 20 % des Kaufpreises abzuführen, der sich bei Veräußerung einer Erstwohnung auf 4 % verringert. Daneben schuldet er eine Register- sowie Hypothekar- und Katastersteuer jeweils in Höhe von 129,11 Euro. Die Veräußerung nicht bebaubarer sowie landwirtschaftlicher Grundstücke, unterliegt unabhängig vom Veräußerer nicht der Mehrwertsteuer an, sondern lediglich der jeweils prozentual zu berechnenden Register-, sowie Hypothekar- und Katastersteuer.
2. Unentgeltliche Übertragung von Grundeigentum (Erbschaft und Schenkung)
In Italien existiert derzeit auf dem Gebiet des Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Deutschland. Das deutsch – italienische DBA aus dem Jahre 1989, seit dem 1. Januar 1993 in Kraft, erstreckt sich nicht auf die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Seit dem Gesetz vom 18. Oktober 2001, Nr. 383 wird in Italien keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr erhoben. Dies gilt für alle Erbschaften, deren Eröffnung nach dem 25. Oktober 2001 erfolgte, und für alle Schenkungen nach diesem Stichtag.

Erbschaften und Schenkungen sind allerdings nicht frei von jeder steuerlichen Belastung. Sind Liegenschaften Teil einer Erbschaft, fallen lediglich 3 % Hypothekar- und Katastersteuer für die Eintragung des Eigentumserwerbs an der betreffenden Immobilie an, und zwar unabhängig von ihrem Wert und der Verwandtschaftsbeziehung des Begünstigten zum Erblasser. Soweit die Immobilie als Erstwohnung genutzt wird oder werden soll, ermäßigt sich unabhängig von deren Wert die Hypothekar- und Katastersteuer jeweils 129,11 Euro.

Gleiches gilt für Schenkungen an Ehegatten und Verwandte bis zum vierten Grade. Für sonstige Begünstigte fällt bei Schenkung einer Erstwohnung zusätzlich eine Registersteuer von 3 % an. Die Schenkung sonstiger Liegenschaften mit einem Wert über 180.754 Euro/514 440 Euro für Personen mit schwerer Behinderung unterliegt einer regelmäßig höheren prozentualen Registersteuer, die von der Art der Immobilie abhängt. IV. Zusammenfassung: Die formalen Anforderungen an einen wirksamen Immobilienerwerb sind im italienischen Recht mit Ausnahme der Schenkung, welche zwingend in einer öffentlichen Urkunde erfolgen muß, geringer als im deutschen Recht. Die Eintragung der Rechtsänderung hat im Gegensatz zum deutschen Recht lediglich deklaratorischen Charakter und keine konstitutive Wirkung.

Soweit der Immobilienerwerb von Todes wegen erfolgt, unterliegt er lediglich der Hypothekar- und Katastersteuer, bei Schenkungen kann je nach den Umständen des Einzelfalles die Registersteuer hinzukommen. Erbschafts- oder Schenkungssteuer fallen im Gegensatz zum deutschen Recht nicht mehr an. Somit bleibt festzuhalten, dass sich insbesondere aufgrund der attraktiven steuerrechtlichen Situation ein Immobilienerwerb in Italien auch im Hinblick auf eine mögliche Weitergabe an die nächste Generation, durchaus eine interessante und ökonomisch vorteilhafte Anlagemöglichkeit darstellen kann.

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